10余年，南宁五象新区从一片黄土，日渐变成如今的南宁新中心，五象湖上演了房价5年翻4倍的奇迹。同样是10余年，柳州的柳东新区，从一片甘蔗地，发展为如今的汽车新城，房价4年翻2倍。年整体横盘之下，五象多个板块仍稳中有升，资本还在买入核心区；柳东却跌得让投资客苦不堪言。有人在新区投资中，赚的盆满钵满。也有人吐槽，“投新区是最失败的一步棋”……新区，到底怎么投？没有调查就没有发言权。在柳州和南宁都待了挺长时间的莫愁，今天就以五象、柳东这广西两大新区10余年的发展史为例，聊一聊新区投资那点事。希望，对你有所启发。广西4大新区，五象柳东最强新区这个东西，在年的中国，真不新鲜。全国范围内有头有脸的新区不下个，就广西而言，甚至四五六线城市，都有新区。南宁的五象、柳州的柳东、桂林的临桂、梧州的苍海、玉林的龙港、百色的百东、钦州的河东新区等等，都是新区。但级别不同，可就天差地别了。全国有19个国家级新区，可惜，广西没一个入围。南宁五象年就申请加入国家级新区，至今未能如愿。好在，年，南宁五象等来了广西自贸区，成为全国18个自贸区之一。和广西其他新区瞬间拉开差距。▲年新批复6个自贸区（来源：中国政府网）而柳州的柳东、桂林的临桂是国家高新区（国家高新区和国家级新区可不是一个概念，别搞混了）。在全国，国家级高新区很多。从级别上，比南宁五象低，但又高于普通新区。总体来说，南宁的五象、柳州的柳东、桂林的临桂，位列广西新区前三。但无论从生产总值，还是发展势头看，桂林临桂已经远被前两位抛在身后。而广西的另一大新区——梧州苍海新区，更是被越拉越远了。▲桂林临桂区全区排名仅31位（来源：红豆社区）南宁、柳州，这两位广西“一哥、二哥”，在新区的发展上，又较上劲了。同时起步，柳东规模大过五象不得不说，柳东和五象这广西2大新区，在某些方面，真挺像的。①岁数差不多。年4月，五象大道开工，标志着五象新区建设正式启动；年2月，柳东新区正式挂牌成立。也就是说，两者就差了不到1岁。②两者都是从零开始。和桂林临桂由县改区不同，五象和柳东，都是从无到有，从零开始的新区，两者的起点差不多。用老南宁人的话说，年的五象是黄土一片，而年的柳东，被柳州人称为“甘蔗地”。总之，一样的荒。▲10几年前，五象新区黄土一片当年，五象新区的口号是，“再造一个新南宁”，而柳东新区则是，“再造一个新柳州”。岁数接近、起点相似、甚至连口号都如同复制粘贴，柳东和五象，从一开始，就暗暗较劲。但你可能不知道，柳东新区的辖区面积，比五象还大。柳东新区占地约km2，而五象仅km2。▲柳东新区范围▲五象新区范围作为潜力新区，辖区面积大是基础。只有广阔的区域面积，才能容纳更多的人口和产业。南宁的五象新区面积仅km2，比柳东新区小55km2，还不到江西赣江新区（面积最小的国家级新区）面积的一半（也因此，广西自贸区不止五象一个，是几个城市合力申请）。论产业，柳东真比五象牛柳东有比五象牛逼的地方，比如产业。柳东新区从一开始，就导入了产业。作为广西工业重镇，柳州直接把优势产业——汽车，导入柳东新区。年，广西柳州汽车城就奠基了。东风柳汽、上汽通用五菱等大型企业纷纷到柳东建厂。年到年，是柳东产业高速发展时期。年工业生产总值亿元，年亿元，年亿元，年亿元，年亿元……4年翻了2翻。▲-年柳东工业生产总值年，柳东新区就宣布，全年工业总产值（含阳和工业新区）已经超过0亿元，成为广西首个工业总产值超过千亿元的产业新城。▲新闻截图与此同时，五象由于产业基础薄弱，工业基础几乎为零，五象没法像柳东一样，迅速产业导入。根据数据显示，年，南宁全市8大重点产业中，工业总产值能超过同期柳东新区的，仅农产品加工。▲-年南宁8大重点产业工业总产值及比重（来源：知网）年，工业方面，邕宁区一直处于负增长，良庆区当年6月份起，产值更是连跌3个月。论产业，当年的五象，和柳东不能同日而语。你以为10年后，有首府光环的五象，能和柳东齐头并进，甚至拉开差距吗？很可惜，目前仍没有。10年间，五象一方面推动总部经济发展，集中了区内大量的公司总部，其目标是做总部经济和广西金融中心；一方面积极推进中国-东盟物流基地建设……但从结果看，不否认有进步，但高端产业依然不多，发展最好的，其实是房地产。良庆区-年，地区生产总值迅猛增长，而那也是南宁房价上涨最快的2年。▲良庆区-年地区生产总值▲南宁房价增长曲线年全区主要城区排名中，柳州鱼峰区（含柳东新区）位列全区第五，而良庆区和邕宁区，一个第14，一个第50。▲年全区主要城区排名（2张）当然，这是现在。未来，仍有很大变数。论基建，五象碾压柳东没有完整产业链导入的五象，这些年，主要做的一件事就是：搞基建。说实话，年的五象，开发难度、拆迁任务不小。为了更好的招商引资，五象当务之急就是，拆迁和基建。10余载，再回头看，五象这些年的基建力度，配套落地速度，完全碾压柳东。就拿修路这件事来说，-年间，五象新区通车道路数量接近90条，通车里程约公里，之后几年，五象更是半年通车30公里+。而柳东新区，年底，已完工通车的路网总长仅60公里，连五象同期一半都不到；即使在年，柳东新区拟建90余条城市道路，也远追不上五象。再比如地铁。南宁五象年开通板块内第一条地铁，如今已经开通3条主线+1条延长线。而柳东新区轨道交通1号线目前在建，预计年12月才竣工。这之间就差了8年。莫愁大概统计了下，五象和柳东各方面基建、配套成果，差距一目了然。▲五象基建VS柳东基建商业的级别和速度；学校落成数量、速度；医院的数量和规模，五象都远超柳东。更明显的是，五象总部基地写字楼群已高楼耸立，部分世界强、中国强企业入驻。反观柳东的金融中心龙湖CBD，目前柳东企业总部大楼和市民服务中心仍在建设，可见高楼并不多。看看建设前后的五象和柳东，你会有更直观的感受。▲建设前后五象▲建设前后的柳东你得承认，五象是过去10余年，是当之无愧的广西基建狂魔。论房价涨幅，五象远超柳东伴随着大基建，随之而来的就是房价开跑。如果说柳东的产业率先开跑，那五象的房地产可以说，一直走在柳东前头。①-年，五象房价是柳东的2倍。两新区成立5年左右，柳东和五象也迎来了第一波房企。那个时期，大牌房企还没有纷至沓来，来开荒的多为本土房企。年，五象核心区第一盘，碧水天和首开打出均价元/㎡的“天价”。同期，柳东新区首开的盘可不敢这么卖。年首开的正和城，卖价是4元/㎡，几乎是五象的半价。②-年，五象湖土地高溢价，柳东冷淡。到了-年，一线房企更钟情五象。也是从那时开始，五象迎来了地产开发潮。年，一场土拍，将万科、华润、绿地、宝能都带入了五象湖；接着年，同样又是一场土拍，碧桂园、龙光也来了。自此，五象新区，特别是五象湖，成了不少大牌房企分食目标。最直接的结果就是五象地价快速上涨。年五象湖出让地块溢价率几乎为0，年土地溢价为50%，到年土地溢价达约%。▲-年五象湖周边土地出让情况一览可同期，柳东新区可没这么“好命”。-年，柳东新区土地成交量虽然飞速提升，甚至占了全市土地供应量的半壁江山，但和五象不同。2年间，几乎没有全国一线房企（仅恒大入柳东）愿意来柳东。柳东成交的土地，不是政府平台公司拿的，就是本土房企圈下的。商业性质土地很大比重，是政府平台公司拿下来给柳东建配套的，几乎清一色底价成交。▲-年柳东拿地房企统计③-年，五象湖高房价，柳东土地高溢价。地价涨，房价多半会涨。紧接着的-年，五象，特别是五象湖房价迅速攀升。五象湖主力房价达1.6-2万元/㎡，实现了5年涨4倍的神话。同期，柳东才开始迎来品牌房企，以及地价的高溢价。年，龙光、碧桂园、合景、荣和、联发，集体在柳东拿地，一年之内柳东地王三次易主，楼面地价突破5字头。▲新闻截图年，柳东合景项目首开，单价一度飙升至1万+。接下去的两年，柳东整体均价也水涨船高。从年的“4”字头，涨到年的接近“8”字头，实现4年翻2倍。④年横盘期，五象稳中微涨，柳东跌了。好景不长，年，中国整体楼市进入调整期，加之疫情影响，无论五象，还是柳东，楼市日子并不太好过。但从房价看，五象局部微跌，但核心区依然涨了，整体稳中微涨。可柳东，却扎扎实实地跌了。柳东均价从年的元/㎡，跌到了年的元/㎡，跌回年的均价。▲近10年良庆房价走势（来源：克而瑞）▲近10年邕宁房价走势（来源：克而瑞）▲-年柳东房价（含限价房）走势（来源：辉煌柳州公司）很显然，基建跑不赢五象的柳东，在房价上，也一直落在五象之后。在楼市横盘期，柳东房价也没有五象坚挺，一遇寒冬就下跌。五象高于南宁均价，柳东则低于柳州均价。别嘴硬，它俩目前都缺人新城最怕啥？怕空。五象，曾被人说“鬼城”，柳东，曾被叫做“空城”。没人，新区就是失败的。五象卖房很厉害，基建很强大，柳东，有产业。但似乎，在把人拉入新区这块，它俩，目前都算不上很成功。新区成立10余年，无论五象还是柳东，都没有完全热闹起来。甚至商业建好都不太敢开业，商业在等人。五象写字楼群把一些上班族拉入了五象。同样，柳东汽车城，将人从老城区拉到了柳东上班，可这些人并没有留下来，而是一到夜里，就开始返回老城区。新区上班，老城居住，已经成了很多南宁人和柳州人的日常。晚上7点，在南宁，南宁大桥由南至北是最堵的；在柳州，桂柳路被从柳东回老城区的车占满了……▲晚上7点的南宁大桥看看两新区晚上8点的热力图，和老城区相比，不能同日而语。▲晚上8点的南宁五象▲晚上8点的柳州柳东但配套更齐全的五象，离成熟板块更近（仅隔了条江），比柳东（隔了一条江+一个生态景区）情况好一些。数据显示，年五象新区常住人口34.32万，而柳东年末常住人口仅29万。莫愁分别采访了几位南宁人、柳州人，对于是否愿意搬入新区，看他们怎么说：一南宁人表示：蟠龙可以，最远就万达茂、二十四城博翠山咯，再远就不行了。还有一位则称：目前还不太好住，日常生活配套是缺失的，夜宵都很少。而柳州人的意见比较统一：不搬。莫愁几个在柳东买房的朋友，如今都没搬入柳东，甚至因为配套落地太慢，想把房子卖掉。▲一柳州朋友对柳东的看法新区想摆脱“空城”，要导入产业，要导入人口，未来注定还有很长的路要走。就目前看，五象优于柳东。10余年新区史，你该读懂这些南宁、柳州，作为广西的一哥、二哥。比拼了几十年，如今生出两新区，又开始了新一轮较量。有人胜在有优势产业，有人胜在有政策支持，有国家级的规划和定位，有高强度的基建和配套……柳东vs五象，你更看好谁？也许，每个人心中自有选择。莫愁洋洋洒洒写了多字，并不是想在两新区中争个输赢，而是希望给想在新区买房，想投新区的各位，一点思考。1、不是每个新区都值得投。不完全统计，广西至少7个有一定级别的新区。放眼全国，新区更是数无胜数。随着城市扩张，ZF政绩需求，新区应运而生，但最后能活下来，活得好的新区，不足一半，甚至更少。临桂新区发展多年，桂林本地人依然爱答不理。广西拿得出手的新区，仅五象和柳东。一个靠级别够高，一个靠产业够成熟。不是每个新区都值得投，要不，有硬核产业支撑；要不，得定位够高（国家级，集全区之力发展），两者都没有，最好别碰。普遍的新区，不如老城区。毕竟，老城区更稳妥。2、别怕荒，越荒机会越大。选定潜力新区后，就别怕荒，越荒机会越大。五象湖5年翻4倍，柳东部分盘4年翻2倍，那些赚得盆满钵满的人，都是在新区最荒的时候下手的。同样，埌东、凤岭北、商务区，也是最荒的时候入手，回报最高。都是一个道理。大部分人都看见了价值，也就没有了投资价值。3、长线持有，多一点耐心。无论五象，还是柳东，都不过十几岁的年纪，都还未成年，还远没有到价值完全释放的时候。人没来，商业没开，大开发还在继续，新区未来的路还很长。只要新区位于城市主发展方向上，政府投入力度不减，城市人口还在流入，就算暂时的房价下跌，也别丧失信心。各种政策下，现有形势下，短线不现实。投新区，请做好长线持有的准备。—end—文｜你莫愁编｜七小剑本文版权归“鉴盘侠”所有上帝视角看南宁最贵的14盘园林马上要分手了，有些话一定要说南宁最新地铁规划，年将有13条线二中五象校区到底在哪？容积率1.1的别墅盘，爆出首付8万买房预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇